Comment choisir une assurance abandon de recours en Belgique ?

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Vous avez souscrit une assurance habitation en tant que bailleur ou locataire et vous voulez en savoir plus sur l'abandon de recours ? Nos experts sont là pour tout vous expliquer !

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À quoi sert une assurance abandon de recours ?

L'abandon de recours est une clause par laquelle le bailleur s'engage à ne pas poursuivre son locataire. Elle ne peut se présenter que dans un seul cas : quand une habitation est louée par un locataire à un bailleur.

Le bailleur est un propriétaire, mais qui ne vit pas dans l'habitation. Il est responsable du bâtiment, mais pas de son contenu. Quant au locataire, il est responsable du bon entretien de l'habitation qu'il occupe.

Pour le propriétaire, cette assurance abandon de recours représente une prime d'assurance habitation légèrement supérieure, d'une dizaine d'euros par mois. Il est donc possible qu'il répercute cette hausse de prix au niveau du loyer du locataire. Cependant, ce surcoût est inférieur au prix que vous devriez payer si vous preniez une assurance habitation à votre nom.

Afin d'éviter toute incompréhension, mieux vaut faire préciser la clause d'abandon de recours immédiatement à la signature du bail. Cela vous évitera des mauvaises surprises et des contestations en cas de sinistre.

Qu'est-ce que l'assurance abandon de recours pour le locataire ?

Si vous êtes locataire, cette assurance abandon de recours peut sembler très avantageuse. En effet, elle signifie que vous ne devrez pas payer si vous commettez des dommages dans l'habitation que vous louez.

Par exemple : en tant que locataire, vous devez gérer votre habitation. Si vous endommagez gravement un mur ou une porte, le propriétaire serait en droit de se retourner contre vous. Avec une assurance abandon de recours, rien de tout cela ! En tant que locataire, vous n'aurez pas à supporter les frais des dommages que vous avez causés par inadvertance.

L'assurance abandon de recours couvre-t-elle les dommages au contenu ?

Le propriétaire ou bailleur, est seul responsable du bâtiment. Si vous habitez dans un immeuble à appartements, les parties communes sont aussi de la responsabilité du propriétaire. Cependant, vous devez quand même payer pour leur entretien.

En revanche, votre mobilier et vos effets personnels ne sont pas couverts si un sinistre survient et les endommage ! Du coup, pour les protéger, il est plus prudent de prendre une assurance pour vos biens propres. Cette assurance contenu est aussi appelée la garantie contenu de l'assurance habitation.

Vos biens propres seront alors couverts s'ils sont endommagés par un incendie, un dégât des eaux, une catastrophe naturelle ou toute autre cause couverte par les garanties de base de l'assurance habitation.

L'assurance abandon de recours couvre-t-elle les dommages aux tiers ?

Nous avons vu que votre propriétaire était responsable du bâtiment. Oui... mais votre responsabilité pourrait être engagée si vous causez des dommages à un tiers. Et y compris dans le même immeuble ! Pour éviter ce problème, nous vous conseillons de prendre une assurance responsabilité civile locative. Cela couvrira le risque d'un recours par un tiers.

Par exemple, si vous négligez de réparer une fuite dans votre baignoire et que l'eau s'infiltre chez le voisin du dessous. Dans ce cas-là, votre voisin sera en droit de vous attaquer en justice au titre de votre responsabilité civile.

À quoi sert la garantie recours des voisins et des tiers ?

La garantie "recours des voisins et des tiers" peut être souscrite par le locataire pour se couvrir dans le cas où il commet des dommages à un voisin.

Par exemple : une canalisation d'eau cède dans le mur mitoyen et provoque des infiltrations chez votre voisin. Vous êtes indemnisé au titre de la garantie "dégâts des eaux"... mais votre voisin Albert vous attaque pour défaut de prévoyance ! Vous serez alors couvert par cette garantie.

Le bailleur et l'assurance abandon de recours

Pour le propriétaire d'une habitation, l'abandon de recours signifie qu'il assumera lui-même la responsabilité des dommages commis par son locataire.

Quel est l'avantage pour le propriétaire de l'assurance abandon de recours ?

En prenant la responsabilité des dommages, le bailleur est alors certain que l'habitation sera effectivement couverte. Autrement dit : puisqu'il a souscrit l'assurance en son nom propre, le propriétaire est sûr à 100 % que les sinistres seront couverts.

Si le propriétaire et le locataire souscrivent chacun une assurance habitation, il n’y a pas nécessairement double couverture: l’assurance habitation du propriétaire couvre le logement contre tous les risques contractuels. L’assurance du locataire est davantage une assurance de responsabilité, d'où son nom de responsabilité civile locative.

Si le bailleur aura une prime d'assurance plus élevée à cause de la garantie "abandon de recours", il pourra néanmoins répercuter ce coût dans le loyer du locataire... C'est le revers de la médaille pour le locataire : son logement sera complètement protégé, mais il devra payer un peu plus cher.

3 choses à retenir sur votre assurance abandon de recours

Si vous êtes propriétaire non-résident (ou bailleur), songez que votre prime d'assurance habitation sera plus élevée.

Si vous êtes locataire :

1. Vérifiez si vous n'êtes pas en Wallonie : vous aurez alors une assurance RC locative.

2. Pensez à assurer le contenu de votre habitation.

3. Pensez à souscrire une RC locative contre les recours de tiers.

Discutez bien de la clause "abandon de recours" avec votre propriétaire ou lisez attentivement le contrat de bail. Cela vous permettra de savoir qui est responsable pour quoi.

La loi du 4 avril 2014 définit les obligations contractuelles entre locataires, bailleurs et assureurs.

Modèle de clause abandon de recours à insérer dans un bail

" Article [X] – Assurance et abandon de recours

Le bailleur déclare avoir souscrit, ou s’engage à souscrire et à maintenir pendant toute la durée du bail, une assurance incendie couvrant le bien loué, incluant une clause d’abandon de recours au profit du preneur, de ses cooccupants, des personnes à sa charge et de ses sous-locataires autorisés.

En conséquence, le bailleur renonce expressément à tout recours contre le preneur pour les dommages matériels causés au bien loué par suite d’incendie, d’explosion, d’implosion, de dégagement soudain et anormal de fumée ou de suie, de dégâts des eaux, de tempête ou de bris de vitrages, dans la mesure où ces dommages sont couverts par sa police d’assurance incendie et pour les montants effectivement garantis.

Cette renonciation ne s’applique pas en cas de malveillance, dol ou dommages intentionnels, ni dans les autres cas exclus par la police d’assurance.

La présente clause ne produit effet que si et dans la mesure où l’assureur du bailleur accepte lui-même cette renonciation au recours, dans les conditions particulières de la police ou par attestation. Le bailleur remet au preneur, à première demande, la preuve de cette garantie.

Le surcoût éventuel de prime lié à cette renonciation est [à charge du bailleur / remboursé par le preneur sur présentation de l’avis d’échéance ou de la preuve de coût].

Le preneur demeure tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile locative, ses biens mobiliers et sa responsabilité à l’égard des voisins et des tiers. La présente clause ne couvre ni le contenu du preneur, ni les dommages causés aux tiers. "

Abandon de recours: ce qui change à Bruxelles

Depuis l’adoption de l’obligation de RC locative à Bruxelles en novembre 2024, le locataire doit être assuré en son nom pour les dommages qu’il cause au bien loué. En pratique, l’abandon de recours devient surtout une garantie complémentaire, tandis que la vérification de l’attestation d’assurance du locataire devient essentielle. L'obligation de RC locative concerne désormais toute la Belgique.

Il est donc conseillé d'adapter votre clause d'abandon de recours:

• Pour Bruxelles et la région flamande, il est conseillé d’ajouter un rappel explicite de l’obligation d’assurance du locataire.

• En Wallonie, pour les baux de résidence principale, la RC locative obligatoire constitue depuis 2018 le mécanisme de référence. En pratique, cela remplace largement le recours à l’abandon de recours comme solution principale de protection du bailleur.

Retrouvez ici le détail légal pour la Wallonie, la région flamande et la région bruxelloise.

Pour plus d'informations sur l'assurance abandon de recours :

Pour toutes informations, demandez conseil à votre courtier d'assurance Yago. Vous pouvez joindre Yago par téléphone au 02 808 11 78 ou en envoyant un e-mail à [email protected].

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Mis à jour le 27 mars 2026

Questions fréquentes sur l'abandon de recours

Comment savoir si mon bail contient une clause abandon de recours ?

Pour vérifier si votre bail inclut une clause d'abandon de recours, rendez-vous dans la section « Assurances » ou « Incendie » de votre contrat, elle se situe généralement entre les articles 10 et 15, ou dans les annexes. Vous devriez y trouver les mots « abandon de recours », « renonciation à recours » ou « le bailleur renonce à poursuivre le locataire ». Cette clause doit également être validée par l'assureur du bailleur. De nombreuses compagnies (VIVIUM, Belfius, Ethias) n'appliquent l'abandon de recours que s'il est inscrit à la fois dans le bail et dans leur police incendie. Demandez une attestation écrite de l'assureur du bailleur. En l'absence de clause, vous pouvez demander un avenant au bail ou protéger vos intérêts avec une assurance RC locative.

Combien coûte en plus une assurance avec abandon de recours ?

Le coût de l'abandon de recours est calculé au cas par cas. Il varie selon la compagnie d'assurance, le capital assuré, la zone géographique et le type de bien (maison ou appartement). En pratique, cette surprime représente souvent une dizaine d'euros par mois. Ce montant reste moins élevé qu'une assurance RC locative souscrite individuellement. Cas particulier : l'abandon de recours est souvent gratuit dans les situations familiales (locataire = ascendant/descendant/conjoint du bailleur).

Si j'ai l'abandon de recours, dois-je aussi prendre une RC locative ?

Oui, la RC locative reste obligatoire même avec un abandon de recours. L'abandon de recours du propriétaire vous protège uniquement pour les dommages au bâtiment loué. En revanche, il ne couvre jamais les dommages causés aux voisins, votre responsabilité dans les parties communes, ni votre mobilier personnel. La RC locative est obligatoire en Belgique depuis 2018-2024 et couvre ces risques essentiels.

L'abandon de recours est-il valable dans tout l'immeuble ?

L'abandon de recours n'est pas automatiquement valable dans tout l'immeuble. Deux situations à distinguer :

1. Abandon de recours du bailleur : ne couvre que votre appartement loué, pas les parties communes ni les autres logements. Ces éléments relèvent de l'ACP (Association des Copropriétaires). Si vous causez des dommages dans les communs, l'assureur ACP peut vous poursuivre si l'ACP n'a pas elle-même d'abandon de recours.
2. Abandon de recours de l'ACP : protège tout l'immeuble (parties communes + éventuellement autres lots) si cette clause figure dans la police d'assurance immeuble de l'ACP. Attention : les voisins extérieurs à l'immeuble (maisons mitoyennes, autres bâtiments) restent toujours des tiers, votre RC locative s'applique même avec abandon de recours.

Que se passe-t-il si mon propriétaire n'a pas l'abandon de recours ?

Sans abandon de recours, vous restez pleinement responsable des dommages au bien loué(sauf preuve contraire). Trois risques financiers majeurs :

• Recours de l'assureur du propriétaire pour dommages au bâtiment (incendie, dégât des eaux, bris de vitrages). Les montants pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros si vous n'avez pas de RC locative.
• Recours des voisins pour dommages propagés (dégât des eaux chez le voisin du dessous, fumée dans l'immeuble voisin). L'abandon de recours, même s'il existait, ne couvre jamais les tiers.
• Vos biens personnels ne sont jamais couverts par l'assurance du propriétaire, vous perdez tout en cas de sinistre. Si le propriétaire ne paie pas sa prime, son assurance est suspendue et vous payez tout. L'obligation de RC locative permet de vous protéger des recours des voisins et d'assurer vos biens.